近日，素有“东南山水甲寰宇”之称的温州，卖出了三块地。

公开信息清楚，7月26日，温州成交三宗涉宅用地，其中龙港商住地块，由龙港市城市树立发展集团有限公司底价竞得；苍南县两宗地块竞价热烈，最终由苍南县城市投资集团竞得。三宗地均由当地城投拿下，激励商场一阵慈祥。

实质上，近两年来，像温州这么由城投“托底”土拍的情况并不稀有，且城投全体的投资规模，比遐想中还要大。

克而瑞近日研报示意，曩昔三年房地产调遣期，房企在投资上呈现两个特征：第一，民企巨额退出，央国企独占鳌头；第二，城投大面积托底地皮商场，但“斥地智力”是硬伤。

这一行变力度有多大？数据清楚，2021年之前，民企在新增拿地TOP100中投资金额（全口径）保捏在2万亿元以上，占百强比重60%以上；2022年、2023年呈现断崖式下降，拿地金额占比下降近40个百分点，拿地金额较2020年岑岭下降近九成。

民企投资寂寞有客不雅及主不雅身分，一方面商场销售疲弱导致销售回款不毛，另一方面三说念红线之下，民企不断追求加杠杆带来的筹画危险、现款流危险汇集爆发。

商场洗牌之际，央国企莫得悬念地“扛起投资大旗”，在近三年新增拿地金额TOP100中，央国企2022年、2023年的投资金额占比极度60%，较2020年增长了近28个百分点。

与此同期，各地城投公司成为一股不成淡薄的力量，时常“扫货”土拍商场。

克而瑞示意，从2021年至2024年5月，30个重心一二线城市成交的含宅用地中，有46%的地块由城投公司竞得（含谐和拿地），拿地金额占比也高达33%。从幅数或金额角度看，城投公司均是占比最高的类型，亦然商场下行阶段维稳地皮商场的伏击撑捏。

值得考究的是，与扬铃打饱读的拿地当作比拟，城投平台后续的斥地节拍相当平缓。

据克而瑞统计，2021年于今，城投拿地神志中沿路开工的地块仅20%，加上部分开工地块，总体开工率22%。即就是工夫较早的2021年、2022年，城投拿地开工率也仅30%、27%，而同期央企开工率平均在75%以上，场所国企高达85%，民企也有近五成开工率。

“曩昔三年受各式身分的影响，城投险些拿了中枢城市近半数地皮，而开工、斥地的三三两两，寻找代建斥地的一样较少。”克而瑞称，城投拿地未开工面积近3.3亿平淡米，乐不雅测算将来开工的占比仅15%，原因是其运营专科度不足规模国央企和高盘活民企。

易居算计院算计总监严跃进对此示意，这两年土拍商场一直是城投“托底”现象，某种程度上亦然场所政府褂讪地皮商场的策略，是以会出现只推敲前期地皮交游、后续斥地跟不上的情况；此外，近两年商场去库存压力较大，前期所拿地皮斥地上风裁汰，会出现闲置、开工不到位的情况。“不少城投企业前期交游积极，但当今斥地停滞，其实这亦然一种潜在的风险。”

2024年以来，城投凶猛的拿地势头有所放缓，有业内不雅点称其“托底智力下滑”。

华泰证券示意，2024年1～5月，中指口径宇宙地皮出让金 7513 亿元，同比下降37%，广东、安徽、宁夏、贵州等区域下滑幅度较大。城投拿场所面，前五月城投拿地金额1784亿元，同比下行16%，拿地放缓或主要因为平台现款流压力增大，托底智力下滑。

华泰证券续称，城投债务本金多以“借新还旧”口头滚续，但债务利息部分则需偿付。2023年，宇宙城投付息开销3.43万亿元，而2023年宇宙政府性基金收入为6.62万亿元。由于政府性基金收入存在城投托底拿地部分，且仍需扣除征地、拆迁、赔偿等用度，预测仍有偿付缺口。

此外，目前场所政府靠近的“策略性”任务并不少，比如收储新址、二手房转为保险房等，这一样需要谐和资金问题，城投平台还能否继续“托底”存在不细则性。

后市走向仍待不雅察，但城投现有土储如何消化，是近在目前的问题。

“城投拿地后的长进，无外乎谐和斥地、代建斥地、或再次转让地皮三种。”克而瑞示意，因央国企多选用独镇定中枢城市投资优质料块，或早在拿地之初就与城投达成谐和公约，城投与其谐和斥地的可能性，会跟着地皮开工工夫的延后而越来越小。

寻找代建企业斥地，则成为城投拿地后的“中良策”，表面上将来代建空间庞大。

克而瑞通过对29个重心城市、近万在售商品住宅神志梳理后发现，目前中枢城市交易代建比例仍然较低，在近1万个在售神志中，代建比例（按神志个数）仅有1.67%，与发扬国度较高的代建渗入率比拟，将来还大有可擢腾飞间。

城投拿地的代建比例一样不高，一方面城投本人斥地意愿不足，与其本人债务压力也联系系，另一方面商场下行，即就是优秀的代建企业操盘，销售不成控风险仍大。此外，城投的斥地舆念以利润为主，“少赚不亏”的底线想维下，神志程度会较为滞后。

天然代建全体占比较低，但频年来该商场仍在平缓发展。2020年、2021年，克而瑞29个样本城市开盘的神志中，代建占比不足0.7%，但2023年比例达到4.65%，2024年进一步增长至6.28%。

“商品住宅项指标代建中，城投公司在汇集供地托底拿地的神志是主要来源，由于城投公司本人在斥地运营、老本收尾等方面智力不如专科的斥地商，因此在城投托底拿地后，由专科斥地商进行全经过代建代销劳动，可兑现双赢。”克而瑞称。

孙梦凡

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