跟这个世界一样，楼市也有不少未解之谜
比如挂牌量，你很难拿到真确意旨上全市挂牌数据，各家中介王人只掌持部分商场房源、交游中心备案的只是中介对外展示的房源
于是你会发现这是个罗生门，有几万套的数据也有几十万套的数据
实质上统计口径决定了谜底，而非商场
如果念念相对客不雅搞了了二手挂牌的全貌，最可靠的如故链家全网数据（外展+后台）
不单是是对外展示的房源
不会因为有莫得对外展示而影响挂牌总量，同期70%+的挂牌市占亦然现时市面最大体量挂牌数据，就算以每年2%速率递加，这亦然个相对得当的不雅察对象
而这个数据亦然这两年最让我关切的数据
因为变化确切太大
从2019年到2024年险些年年在变，尤其是曩昔两年
这意味什么、背后又有哪些咱们不知说念的变化，来吧重新意识下咱们的挂牌商场
01
上海谨慎干涉23万套挂牌时间
以链家的70%的市占是很容易推算出全市数据的
比如17万套的链家全网挂牌意味24.28万套左右的全市挂牌体量
但链家的70%挂牌市占是2020年数据，它不是固定不变的
以链家的商场影响力挂牌市占差未几以年均2%速率在递加
于是咱们从2019年以来链家的全网挂牌数据不错推算出2019年以来全市的二手挂牌变化
11月18日这天数据停留在176560套，以78%的市占约略野心
相等于全市二手干涉接近23万套的挂牌时间
2020年运转以年均2%市占递加野心
你会发现数据朝上最大的是在2023年，从年头到年尾链家全网挂牌数据以23%速率跳增
中间发生了什么
以2023年9月-10月数据为例
2023年9月1日这天链家的全网挂牌在144252套，而10月31日这天数据一经来到164486套
单元：套
本年的数据变化也很大，从岁首的16.0万套领域到11月的17.66万套的领域，头尾比较较，差未几10%的速率往上蓄积
以2024年2月-4月数据为例
2024年2月4日这天的数据是155972套，而4月10日这天一经来到168430套
单元：套
持重，这如故在每月有房源遏抑被去化的基础上
也便是说计策和小阳春这类节点王人会对挂牌产生较大影响
那这个23万套意味什么
2024年浪漫现时咱们的月均二手房成交套数为1.67万套
意味着从此刻运转上海二手挂牌在无新增的情况下，大略需要13.8个月才调去化掉所有库存
不外咱们倒无需纠结这个技能是长如故短，以世界第一的二手成交体量而言，上海的二手商场一定是世界最健康的，莫得之一
倒是23万套这个数字本人正在辅导咱们一件事
对于二手商场箱体而言，咱们正在干涉一个近23万套体量的挂牌时间
02
23万套背后，变化的不仅是数目
数据不雅察最特酷爱的地便捷是加入技能纵轴的维度，尤其当这个技能维度是年的时候
咱们拉出2019年以来上海二手挂牌存量每月的情况
当你找到二手楼市的一些特定维度，你会发现数据背后咱们的二手楼市的篡改
2019年于今差未几五年的技能，算得上一个小小的技能周期
咱们对比了2019年11月vs2024年11月的二手挂牌数据
从环线来看，外环外房源占比变高了
曩昔五年间内环内/内中环/中外环的房源占比王人减少了，只消外环外变高了
这并不是两个月的对比，而是一条明确的变化趋势
在举座挂牌量走高的布景里，这也意味外环外走高的不仅是占比亦然统统数目
要么是外环内去化当先全市，要么是外环外新增挂牌太猛，我更倾向于后者
因为从各环线成交占比来看，外环外亦然遏抑走高的
分区来看，五个新城里的嘉定、青浦、松江、奉贤的挂牌量占比在走高
通常的，比较的不仅是这个11月对比2019年的11月，而是逐年递加的发展趋势
而黄浦、静安、长宁中枢区的房源占比在减少，闵行和宝山两大居住区变化不大
外环内的杨浦、虹口是外环内两个例外，完全身处外环内中枢区，但挂牌量占比并无减少，相等部分月份以致比2019年占比要更高
要知说念连横跨内中外的普陀房源占比王人在减少
从这不错看到两件事，外环外是房源量走高的很大原因，而其中几个新城场合是更为具体的原因
板块来看，更具象
我将递加和减少变化比较大的拎出来
嘉定变化最大的两个板块永别是南翔和嘉定新城，当今这两个板块在全市二手挂牌商场的占比，大略是五年前的2倍
杨浦华夏、虹口新江湾城的占比永别是56%、94%的涨幅
有莫得减少的，浦东的金桥、静安的彭浦、浦东的世博应该排全市前3
在房源总量遏抑走高的布景里，这些板块的房源占比却在快速减少
其他板块房源统统量的升迁是个身分，但板块自身的去化速率亦然身分
由此你也能看到曩昔五年中上海新崛起的一批高流速板块
03
800万、50平、2010年
这是曩昔五年挂牌商场的三个象征性数据
着手从价钱段来看300万以下、300-500万价钱段的房源在认知减少，500-800万价钱段变化不大但也在减少
这背后的变化你不成说便是低总价房源减少，也存在房价上行带来的房源散布篡改
但800万是个知说念MARK的数据，这是近五年各价段房源散布的分水岭
800万以下挂牌房源占比在减少、800万以上各价段的房源占比无一例外王人在升迁，比较其他城市上海的二手挂牌价箱体似乎天生具备高门槛
面积段的散布也有个酷爱酷爱数字，以70平为界
30平以下、30-50平、50-70平房源占比在认知减少，而70-90平、90-120平、120-150平、150-200平王人在升迁
除了200平以上
两端的面积段占比王人在减少，但同果不同因，比如50平以下户型
这么的面积段时时是一条糕状的户型、或者紧凑小两房，商场干涉改善时间后，这户型不太能舒服商场主流需求
宝山某两房户型©上海链家
而200平占比的减少更多是因为面积段稀缺
我共事乔不丝统计了2017年以来200平以上成交占比，较得当固定在2%高下
换句话说供应减少的情况下，需求却一直那么多，相对过程上的供不应求
没念念到200平以上居品的近况在这也能找到多少作证
房龄端也有个明确变化
有些房龄段的屋子在认知减少，这个分界线不是1990年、也不是2000年
而是“进化”到2010年
你会发现2019年以来减少的不光是1970年以前的屋子、也不光是2000年以前的屋子、2010年以前的屋子王人在减少
而2010年以后的屋子是在快速增多的
为什么这个数字还比较让我吃惊呢
咱们在统计2016年以来二手房成交趋势的时候发现房龄的分水岭还在2005年
也便是说二手商场更多属于养成系
成交王人是很结尾的体现，更早的变化来自挂牌
至此
不管是物理层面如故参数层面你王人能感受到一条认知的商场变迁轨迹
04
当今的挂牌价回到2021年
其实挂牌价关切的未几，这主如果房主心态体现，而不是商场体现
但冷静的你会发现当网签价钱有点失果然时候，挂牌价之间的相对变化倒是不错当作一种商场有计划的参考
这个11月二手商场的挂牌均价来到
66603元/平
我拉出2019年以来挂牌价，这个价钱差未几回到2021年3月
你会发现2019年以来挂牌价走出了两个“驼峰”
2021年年中、2022年年中
这个峰值跟商场如故能对应起来的
那....
那也便是说当今这个回到2021年的价钱亦然一个不错参考的商场有计划
这个归来该奈何剖判
其罢了在房主心态跟2021年完全不同，这个我念念我无谓张开诸君也王人有共识
那你就会看到价钱波动背后一个很酷爱酷爱的端正
便是价钱被顶上去后，下来就比较慢
这背后慢的不是商场，而是房主心态，你不错剖判为东说念主性，由奢入简难
05
今天要说的倒不是23万套的事
表面上只消商场遏抑鼓舞，体量的冲突就只是技能的问题
但前提是咱们得调和商场语境
便是咱们得知说念咱们所处的这个商场到底是若何的，否则便是各说各话了
其次有件事也比较伏击，对房主比较伏击
便是卖屋子的时候咱们得作念点什么，你不成说20万套跟10万套的时间还统一套顶住
如何和中介协作、如何赢得流量、客户出什么价钱不错松口...
具体tips有需要的房主不错下方留言
ok今天的数据文收尾了，哪怕在买房的时候，你王人不错从中参考，商场正在废弃什么、商场正在干涉一个什么样的时间
ps.今天又有多意识少许楼市
以上为正文，来自巧克丽丽